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446家房企破產意味著什么?

2019-11-27 06:53:34    來源:中新經緯    我來說兩句()
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 中新經緯客戶端11月26日電 題:《馬光遠:446家房企破產究竟意味著什么?》

  作者 馬光遠(獨立經濟學家)

  這兩天,一個關于房地產行業的報道刷屏:據人民法院公告網顯示,截至11月20日,房地產開發商的破產數量已經高達446家,平均每天就有1.5家房地產企業倒地破產。

  房地產企業破產這種每年都發生的稀松平常之事,為什么今年引發了大家巨大的關注。這不過是“壓倒駱駝的最后一根稻草的效應而已”。

  在市場下行的情況下,任何風吹草動都會引發市場的過度解讀,不僅僅是房地產市場。

  其實,即使在房價大漲的年份,房地產企業每年破產關閉的數量也在300家左右,今年相對于2018年同期,房地產企業倒閉的數量是有所上升,但總體而言,仍然屬于正常范疇。

  房地產企業關閉的情況很多,有些是殼公司,主動關閉,有些是被重組,有些是項目爛尾。真正經營困難倒閉的并不多。不能因為今年又400多家房地產企業倒閉,就據此認為房地產的寒冬到了。

  對于未來的房地產行業,我在以前觀點的基礎上,再做幾點解讀:

  第一,只有當中國房地產企業100強破產關閉比例明顯上升的情況下,才可以認為這個市場的確進入了真正的寒冬。

  看市場的溫度,要看頭部企業,至少要看這個行業的100強企業。中國房地產企業100強占整個房地產企業的份額超過一半接近2/3,百強企業如果出現接二連三的倒閉,整個市場的溫度可想而知。

  今年除了極個別的企業,如銀億集團比較大,其他倒閉的房地產企業基本是聞所未聞的。

  第二,房地產行業的兼并重組一直沒有到來,這很奇怪。

  一個行業發展到平穩階段,告別高速增長之后,行業的洗牌和兼并重組將成為行業進行自我調整的主要方式。

  一些企業在今年如此嚴厲的調控下仍然選擇扛著,為什么?就是賭政策放松之后,行業會迎來新一輪的反彈,警報解除,春去春又來。政策蹺蹺板周期,讓這些企業即使再困難,也會選擇堅守,除非資金鏈已經到了斷裂的邊緣或者已經斷裂的。

  第三,一些企業對下一波房地產周期有嚴重誤判,還沉浸在“白銀時代”的美夢中。

  我在之前的很多文章中,不斷強調,中國房地產的下一個周期沒有什么白銀時代,任何房企賺錢的歷史結束了,行業暴漲的周期也結束了,房地產行業的市場結構、盈利模式以及區域動態和過去的周期已經完全改變。

  我倒是同意這個說法:不是房地產行業不好做了,而是你的房地產觀念跟不上時代了。

  第四,房地產企業仍然有退路。那就是,以價換量,徹底轉變對市場未來發展的預期和思維。

  我們預計,隨著年底的到來,很多房地產企業會通過降價的方式沖量,整個市場在年底應該會有全國性的一波降價促銷潮。

  從上個月國家統計局公布的70個大中城市的房價數據看,70個大中城市二手房價格環比下跌的城市數已經超過了35個。

  當二手房價格環比下跌超過50%的城市時,意味著市場真正的轉折點其實已經到來。這個時候,整個市場的實際價格已經調整了20%左右。

  二手房價格的調整會推動新房價格的調整,新房的降價潮是可以推動大量的有實際需要的購房者入市的。

  第五,今年房地產市場的調控其實也到了一個“拐點”。

  今年前三季度,全國出臺房地產調控措施415次,去年全年是450次,調控的嚴厲程度超過了預期。

  其實,從去年到今年整個市場本身的調整幅度很大,北京、上海二手房市場房價調整的幅度遠高于統計局的數據,市場整體已經完全降溫,房價上漲的預期基本已經打掉,房地產的預期已經完全逆轉,除了少數一些補漲的或者房價整體仍然偏低的城市,大量的城市投資房地產已經沒有太大的收益,也沒有多少人炒房。

  第六,對房地產企業而言,最大的風險是金融機構對房企融資的管控。

  央行7月29日召開的銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會 “點名”房地產行業占用信貸資源較多,各類銀行要轉變傳統信貸路徑依賴,合理控制房地產貸款投放。

  央行8月2日又要求,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,持續加強房地產市場資金管控。

  央行8月25日發布公告,10月8日起新發放商業性個人住房貸款中,首套房貸利率不得低于相應期限LPR報價,二套房不得低于相應期限LPR報價加60個基點。

  如果監管層對房地產融資的態度不變,2020年,才是大房企最艱難的時刻。

  我過去勸一些開發商認清形勢,對市場下一波周期要有正確的認識,但過去多次冒險的成功已經讓他們很難聽得進去風險的提示。

  第七,房地產高杠桿時代結束了。

  中國房地產企業的行業負債率在70%以上,負債率超過80%的企業比比皆是。

 這是過去房地產高增長時代的主流玩法,但這種玩法本身需要很高的周轉,需要“日光盤”等來配合,一旦去庫存速度慢下來,一旦房子賣不出去,立即就會面臨生死存亡。

  第八,購房者怎么解讀這個信號?千萬不要以為房地產不重要了,房地產作為中國支柱產業的地位至少在很長一段時間內不會改變。

  房地產行業的冷暖牽動著中國經濟的各種神經,一下子把這個行業打垮對中國經濟的傷害很大,最理性的選擇就是用時間換空間,而不是人為打破博弈的平衡。

  我的預判沒有改變,那就是,明年年初,本輪房地產調整的周期基本告一段落,一線及部分熱點城市的房價會迎來一小波反彈,但是,房價像過去一樣大漲乃至暴漲的概率等于零,投資房地產仍然要考慮機會成本的問題,但是,這些地方有購房自住需求的其實過完春節就可以關注市場的變化了。(中新經緯APP)

責任編輯:大王

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